Что такое элитное жилье в Уфе?

Ситуацию на рынке элитного жилья для журнала «Мой дом» комментируют специалисты по недвижимости Сети АН ЭКСПЕРТ

Сколько стоит элитное жилье в Уфе?

ЭКСПЕРТ: В настоящий момент средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в Уфе составляет около 70 тыс руб. Но это средняя цена, учитываящая и несколько районов, и небольшие квартиры в домах повышенной комфортности.

На практике же цены варьируются значительно. По данным Городской Базы Недвижимости, диапазон цен указанного сегмента – от. Площади элитных квартир – до 180 кв.м. одноуровневые и до 400 кв.м. – двухуровневые и пентхаусы. Но в элитных дмоах есть и квартиры небольшой площади, как правило, это однокомнатные свободных планировок. Стоимость квадратного метра в них несколько ниже, так как на рынке есть аналоги. А вот квартир больших площадей не столь много, поэтому ценообразование на них специфическое. Если собственник высоко ценит вой вариант, свой ремонт и окружение, то цена кв. м. в таких квартирах первышает 100 тыс руб. Конечно, в лучших домах в Центре Уфы ценовая ситуация именно такая.

В новостройках, позиционируемых как дома повышенной комфортности, цена кв. м. не ниже 70тыс руб еще на стадии строительства, так как застройщик уверен, что сможет продать их в любом случае. Например, новостройки в таких микрорайонах, как Окт. Революции – Новомостовая, по ул.З.Валиди. В Зеленой Роще есть предложения по более низкой цене - около 50 тыс руб. за кв. м. Но эти дома (ул.Высотная, например), хотя и позиционируются сейчас как дома повышенной комфортности, пока таковыми не являются, так как инфраструктура микрорайона полностью не создана. Но в будущем это будет комфортный для проживания микрорайон. То же можно сказать про новостройки на ул. Владивостокской, хотя они останутся скорее домами повышенной комфортности из-за того, что окружающий микрорайон и его инфраструктура – далеко не элитного уровня.

В целом, элитного жилья в Уфе не хватает. В силу особенностей настоящего спроса, большинство застройщиков переориентировались на сегмент эконом-класса. В сегменте новостроек повышенной комфортности продажи происходят гораздо медленнее как за счет более высокой цены квадратного метра, так и за счет больших площадей.

В каких районах города оно есть?

ЭКСПЕРТ: Дома повышенной комфортности есть во многих районах Уфы - 150 домов. Но сам термин элитного жилья предполагает наличие многих условий, которые в большинстве указанных адресов не выполняются. Поэтому мы используем термин именно повышенной комфортности.

В силу сложившегося жилого фонда, большинство новостроек точечной застройки, которые строились внутри кварталов стандартной застройки и значительно выделялись на их фоне, начинали считать элитным жильем. Хотя на самом деле элитный дом должен соответствовать следующим критериям:

однородная социальная структура проживающих. Говорят так: если в доме хотя бы одна квартира неэлитная, например, проживают неблагополучные в социальном плане жильцы с соответствующим поведением, то и дом является неэлитным.
закрытая, охраняемая огороженная территория
консъержи и охраняемые, например, с помощью видеонаблюдения, подъезды
наличие удобной парковки, с охраной или шлагбаумом, предполагающей, что все жильцы дома получат по месту. Часто при строительстве закладывается подземный паркинг с прямым входом из дома
достойное качество стройматериалов и отделки мест общего пользования
хорошие планировки квартир, наличие квартир большой площади, большие внутренние помещения квартир
наличие современных лифтов
окружающий микрорайон тоже должен отвечать уровню проживающих, иметь соответствующую инфраструктуру.

По большому счету, подобные дома есть только в Центре. В З.Роще и на Проспекте Октября это скорее дома повышенной комфортности и единицы элитных многоэтажек. А в других районах таких домов практически нет. Например, в Сипайлово, некоторые дома декларируются как элитные, но многим сам по себе не нравится этот район.

Сколько всего элитных новостроек?

ЭКСПЕРТ: Всего их не более десятка – это новостройки в Центре, Уфимский Арбат, Купеческий, Пушкин, претендует на элитарность Уфимский Кремль, новостройка около Ледовой Арены, несколько домов в З.Роще по ул. Высотной и в Южном. Все остальное – просто новостройки улучшенных планировок или просто новые красивые дома.

Как изменилась структура спроса и предложения за последние 3 года?

ЭКСПЕРТ: Перед наступлением застоя 2008-2009 годов застройщиками планировались элитные новостройки. Так как земля в Уфе под застройку дорога, а элитка позволяет получить большую норму прибыли. Но элитка и продается медленнее, и себестоимость самого дома, исключая конечно, черновую отделку, . Массовый же спрос ориентирован на иное жилье. Земельные участки в более дешевых районах легче и найти и получить. Поэтому элитного жилья строится недостаточно. Проблема также еще в иных критериях выбора покупателями. Если про покупке стандартизированных квартир все просто: либо покупается дополнительная комната, либо большая кухня ( улучшенная планировка), либо лучший район, но при покупке элитки не так. Как правило, предыдущая квартира тоже неплоха, и подыскивается что-то вполне конкретное, в конкретном доме. Покупатель готов к вложениям в ремонт, но искать нужный вариант будет до последнего.

После более, чем годового застоя этого сегмента, в эту осень он показал значительную активность. А часто говорю о том, что активность именно в сегменте элитного жилья отражает ситуацию на рынке и отсутствие страхов и ожиданий, отложенных сделок. Квартир было достаточно много и куплено, и продано, сделки осуществлялись и по домам, где продажи происходят нечасто. Но поведение потребителей показывает новые предпочтения. Сейчас в категории элитного жилья часто цена объекта завышается за счет воспринимаемой самим собственником стоимости ремонта. Но развитие дизайна и технологий ремонта, открытие новых известных супермаркетов по ремонту привело к тому, что если ремонту более 5 лет, покупателю он уже неинтересен, ему хочется переделать все по-своему. Поэтому завышение цены принимается покупателем сейчас скорее из-за недостатка нужных объектов

Какие можно сделать прогнозы?

ЭКСПЕРТ: Прогнозы строительства нам сделать сложно, но пока ориентация застройщиков идет все-таки на массовый сегмент. Из-за предшествующих кризисных явлений, государственных программ субсидирования ипотеки, ограничивающих покупателей площадями и суммами, они снова возвращаются к планировкам эконом-класса. Пропаганда же правительством снижения цены квадратного метра до фантастически низких размеров радует, но из этого следуют выводы, что упор в строительстве будет все-таки на эконом-класс. Будем надеяться, что будут находится креативные и смелые застройщики, сделающие упор и на сегменте элитки. Иначе цены на эти квартиры будут расти только из-за их недостаточного количества.

Что подразумевают, когда говорят "элитное жилье"?

ЭКСПЕРТ: У нас под этим термином, как я уже указала выше, пытаются в различных районах города называть разное, в целом, то, что выделяется на фоне основной массы строений новизной и современность. Но истинные критерии я указала выше. И, по меркам крупнейших городов России, уфимская элитка далеко не дотягивает до желаемого уровня. Либо это теснота и ограниченность микрорайона, либо неоднородность проживающих, либо отсутствие парковой и инфраструктуры двора. Фактически более-менее под критерии у нас попадают только некоторые дома в самом центре Уфы, микрорайон «Парковый».. Поэтому мы намеренно называем соответствующий уфимский сегмент именно «домами повышенной комфортности».

С лучшими предложениями вы можете ознакомиться в разделе «Элитные квартиры». Если вы желаете продать свою квартиру с использованием лучших риэлторских технологий – обращайтесь.