Ипотека: считаем по-разному. Так ли важна ставка

Как приятно надеяться и ждать, что что-то станет совсем скоро дешевле, доступней. Вот и ипотеку скоро снова обещали сделать дешевой…

Снижение ставок по ипотеке всегда приводило к росту цен на недвижимость. Стоит ли ждать роста в этом году?

Если говорить о влиянии ипотечных ставок на этот процесс, то нужно учесть и массу иных факторов, создающих избыточный спрос или снижающий его. Политический пиар всегда рождает ожидания, но не всегда их оправдывает:

• чем выше базовая цена недвижимости, тем более значительной представляется влияние кредитной ставки. Поскольку мы все считаем, что недвижимость у нас очень дорога, влияние процентной ставки кажется нам значительным. Но зависимость на самом деле работает только в одну сторону. Когда цена высока, от размера ставки ежемесячный платеж растет более заметно. Но если в целом недвижимоcть дорога, а накоплений у людей нет, то от снижения ставки финансовые возможности у людей не появятся.
• снижение ставки влияет только на «пограничные» сегменты потенциальных покупателей. В целом это лишь те, кто имеет и накопления, и соответствующие доходы. Просто доходов чуть не хватает для одобрения кредита, а накоплений – чуть не хватает на все остальное. В итоге вывод – процентная ставка по ипотеке коррелирует с приемлемостью подтверждаемых доходов для одобрения банком.  При этом при прочих равных условиях (стоимость квартиры и наличие первоначального взноса), сильно ситуация не меняется.
• при наличии покупательной способности снижение ставки порождает рыночную компенсацию – рост цены на недвижимость. При отсутствии покупательной способности снижение ставки не поможет. При ограниченной покупательной способности снижение ставки поможет лишь отдельным гражданам, в целом, обладающим покупательной способностью.
• снижение цены на недвижимость  вместе со снижением ставки ипотечного кредита способно оживить рынок недвижимости и повысить покупательную способность, но эти необходимые условия фактически являются взаимоисключающими.
• помимо ставки и цены, важен уровень доходов. Создать уровень доходов не могут ни процентная ставка, ни цена. Скорее, наоборот.
• рост цен на рынке также связан и с количеством предлагаемых квартир. А вот их как раз и не хватает. Т.е. квартиры как будто бы есть, но не совсем те, и не совсем там.

Но государство может снизить ставку, а не цену недвижимости. Только косвенно оно может влиять на рынок недвижимости, и очень ресурсоемкими способами, «3 кита» которых не потянет бюджет:

• строить госжилье
• субсидировать
• кредитовать.

При оформлении ипотечного кредита, исходя из всего вышеперечисленного, для заемщика важно: цена квартиры, платеж, укладывающийся в доход, причем с требуемым «гаком»,  дополнительные расходы. Как видите, ставка здесь является почвой, а не следствием.

Попробуем сравнить при одной и той же сумме кредита в 1 млн. руб и стоимости квартиры 1,5 млн. руб. три ипотечные программы: федеральную АИЖК,  банковскую с аннуитетными платежами (одинаковыми) и дифференцированными ( постепенно уменьшающимися). Наименования банков в этических целях не указываются, а расчет примерный. Рассмотрим типичную ситуацию для большинства граждан, впервые покупающих жилье. Однокомнатная квартира за 1500 тыс. руб. и 500 тыс. руб. накоплений на первоначальный взнос.

Как показывает пример, у каждого варианта своя правда при одинаковом уровне стоимости жилья и суммах первоначального взноса.

«Лучшие» значения выделены, и тут уже каждый выбирает по своему критерию:

• По федеральной программе платеж меньше, но максимальные дополнительные расходы, и нужно показать максимальный доход именно справкой 2-НДФЛ, причем не менее, чем за полгода.
• Аннуитетный платеж чуть больше, но банк принимает еще и подтверждение доходов по форме банка, т.е., главное, где-то официально и стабильно работать и иметь дополнительный доход в любом виде.
• Дифференцированный платеж первое время сложнее выплачивать, так как в первое время он максимален. Требуется также подтверждение доходов только по 2-НДФЛ, но уже на меньшую сумму, чем по АИЖК, видимо, банк приемлет возможность дополнительных доходов, а совокупная сумма дополнительных затрат меньше всего. Зато ставка максимальна.

Теперь предположим, что ставка в первом варианте стала меньше. Но квартиры подорожали. Либо ваш официальный доход ниже 33 тыс руб? Либо все сразу.

Как показывает практика, не так проста ипотека, чтобы просто пойти и взять….

Автор: Андреева Елена Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» www.expert-russia.ru