Малоэтажное строительство и перспективы рынка

На вопросы журнала «ЭКСПЕРТ –Урал» отвечает Андреева Е.Я, Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».

• Выльется ли желание правительства решить жилищную проблему за счет малоэтажки (существует программа "Свой дом" для бюджетников, во многих регионах подписаны различные соглашения и т.д.) в реальный БУМ? Что этому способствует, а что препятствует? Когда начнется рост продаж?

А.Е: Не понимаю, почему все путают рынок свободных продаж с льготными программами для бюджетников и малообеспеченных. Конечно, программы для бюджетников оттягивают часть спроса, но, как правило, у данной категории приобретателей бывает недостаточно средств для действий в рамках рынка свободных продаж квартир. Так как льготное жилье всегда значительно дороже. Поэтому и влияния на рынок мало. Больше негатива – пропагандируется практически дармовое жилье, в то время как среднерыночная цена в 1,5 раза выше. А народ вымещает недовольство на риэлторах и рынке частных продаж. В итоге у частных собственников цена все равно не снижается, так  как спрос есть. А народ опять ищет виноватого.

Малоэтажное строительство не вызовет бума по многим причинам. Но многое зависит от конкретного региона. Если говорить об Уфе, то малоэтажка строится в основном за реками, поэтому эти квартиры не настолько популярны, ими интересуются только из-за их низкой цены. Но это цена на этапе строительства, а строящееся жилье приобретать готовы далеко не все. Мало кто пока желает массово переселяться практически за город, хотя эти районы и считаются чертой города. Так как транспортная доступность все-таки важна.

Другая проблема – недостаточная развитость инфраструктуры. Надо бы ее создавать вначале, а не потом. Коммуникации также приходится подводить.

Что способствует? Конечно, нехватка земель в черте города. Необходимость относительно дешевого жилья. Но ни о каком буме говорить нельзя, все такие формулировки –это просто желание журналистов раздуть «горячую тему». Конечно, правительство пытается активно привлекать внимание к этой теме. Но все льготные программы доступны лишь ограниченной категории граждан. А строительство малоэтажки пока оказывает очень незначительное влияние на рынок. Пока она присутствует только на первичном рынке. Но чтобы приобрести такую квартиру, у человека должны быть условия для проживания и обозримые сроки сдачи. Пока же такие объекты мы рассматриваем исключительно как подсегмент строящегося жилья по доступным ценам. Большинство же нуждается в готовом жилье, чтобы начать жить (например, предварительно продав комнату или малосемейку), в комфортном жилье.

Также  у госструктур есть идея развивать миграцию в более мелкие города, где строительство таких объектов дешевле, а коммунальные мощности недогружены. Но пока мы видим желание людей жить именно в мегаполисах.

• Поддерживаете ли вы мнение, что быстровозводимые конструкции будут набирать популярность? Что станет с кирпичным и деревянным строительством?

А.Е: В зависимости от климатических условий региона. И по принципу « на безрыбье и рак – рыба». Так как люди планируют на долгие годы, и, покупая строящееся жилье, не хотят ежегодно заниматься подновлением фасадов и т.п. Быстровозводимости тут мало. Нужна долговечность и надежность. Кирпичные дома в регионах, аналогичных нашим, с холодной зимой, всегда буду цениться. Пока быстровозводимые конструкции типа каркасных, сборных, щитовых и т.д., у нас больше применяются в постройках для загородного отдыха. Так как нет десятилетий статистики их надежности и дополнительных затрат ан поддержание и ремонт.

• Производители панелей и прочих материалов говорят, что строить можно по цене около 10 тыс. рублей за квадратный метр (без земли и коммуникаций). Конечная же цена обычно превышает 30 тыс. Как эта проблема решена в Европе, реально ли изменить ситуацию в России?

А.Е:В Европе климат мягче, строители аккуратнее, согласования объектов проходят по-другому, и традиции также другие. Сравнивать сложно. Когда такие цифры называют, это, скорее всего, рекламные уловки – стоимость только самого материала. А еще есть работы, разрешительная документация, всякие согласования, подведение коммуникаций и земля, как вы сами же и отметили. Что и формирует окончательную цену.

Как решить проблему – наверное,  искать резервы не только в стоимости материалов, но и в других составляющих себестоимости.

• За последние годы в стране появилось множество заводов, производящих быстровозводимые конструкции, стоит ли им рассчитывать на "светлое будущее" или крупные заказы достанутся единицам? Как выстроить производителям маркетиновую политику в посткризисных условиях?

А.Е: Интегрировать свои новые конструкции в старые постепенно. Не замахиваться сразу на многоэтажки, пока нет статистики надежности этих конструкций и их реакции на особенности климата и эксплуатации. Люди все равно не поверят сразу в то, что одновременно дешево, красиво и надежно. Пока стоит ориентироваться на загородные дома и дачи, тем более, что последнее «всероссийское потепление» способствует развитию этого сегмента.

• В плане «малоэтажки» преуспевают несколько российских регионов. К примеру, в Башкирии есть примеры не только государственно-частного партнерства, но и просто поселки бюджетного типа («дом за миллион»), предприятия строят коттеджи сотрудникам. За счет чего появляются лидеры, почему другие регионы не перенимают их опыт?

 А.Е: Все это – в ведомстве госструктур, а не частных лиц. По договорам подряда, конечно, привлекаются частные компании. Пока мы не видим, что это все развивается настолько, чтобы внести сколь бы заметное влияние на жилищную проблему. А за дешевизной часто скрывается плохое качество.

Также отмечу свое частное  наблюдение. Те люди, которые долгое время, или  даже из поколения в поколение жили в частных домах, относятся к таким «быстрым» постройкам скептически. Так как на опыте знают все точки уязвимости. Те же, кто привык жить в городских квартирах, не готовы начать жить в частном доме, содержать который и дороже и сложнее. В итоге – низы не могут, верхи не хотят. Получается, что покупаются такие дома как варианты летних дач, либо  в них может производиться выселение некоторых категорий граждан в пригородах крупных городов.  Согласитесь, что и молодой семье с маленьким ребенком и одним работающим, такой объект не по силам. Думаю, особенно хорошо поймут меня те, кто жил в частном доме.

Возможно, в тех регионах, которых « не перенимают опыт», это все хорошо понимают, либо нашли иной вариант решения проблемы.

 Интервью провел Алексей Белоусов. www.expert-ural.com