Рынок жилой недвижимости Уфы. Вторая половина октября 2011 года
Часть 1. Общие показатели рынка вторичного жилья по типам квартир и районам города.
Общее количество предложений на рынке на 15 октября 2011 года составило 3940 квартир.
Общее количество квартир в 5295 многоквартирных жилых домах г. Уфы составляет около 420000.
Выставлено на продажу в форме активного предложения 3815 квартир составляют всего 0,93% общего жилого фонда многоквартирных домов.
Доля пассивного спроса (пожеланий, пока не выставленных в рекламу) составляет около 10% от активного предложения. Т. е. совокупное предложение квартир Уфы составит всего лишь 1% всего жилого фонда города.
Общий объем жилого фонда, выставленного на продажу — 242 520 кв.м.
Общий объем активного предложения — 11 млрд.813 млн. 653 тыс. руб.
Сроки экспозиции объектов:
- Более 3 месяцев — 10,6% всех предложений.
- От 1 до 3 месяцев — 41,7%
- Менее 1 месяца — 47,6%.
Сроки экспозиции показывают, что средний срок продажи квартиры в Уфе составляет не более 3 месяцев. Элитное жилье может быть исключением из этого вывода.
- Средняя стоимость продаваемой квартиры в Уфе — 2 984 750 руб
- Средняя стоимость 1-комнатной — 1882 000 руб
- Средняя стоимость 2-комнатной — 2583 000 руб
- Средняя стоимость 3-комнатной — 3518 000 руб
- Средняя стоимость многокомнатной — 5495 000 руб
- Средняя площадь продаваемой квартиры в Уфе — 61,27 кв.м.
- Средняя площадь кухни в продаваемых квартирах Уфы — 9,1 кв.м.
- Средняя жилая площадь продаваемой квартиры — 36,4 кв.м.
- Средняя площадь одной комнаты во всех продаваемых квартирах Уфы — 16 кв.м.
Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ:
- 1-комнатных — 987 шт, общим объемом 36 956кв.м. Средняя площадь 1-комнатной квартиры в Уфе — 37,37 кв.м.
- 2-комнатных — 1332 шт, общим объемом 71 000 кв.м. Средняя площадь 2-комнатной в Уфе — 53,2 кв.м.
- 3-комнатных — 1285 шт, общим объемом 97 003 кв.м. Средняя площадь 3-комнатной — 75,37 кв.м.
- Многокомнатных — 347 шт, общим объемом 37 559 кв.м. Средняя площадь многокомнатной квартиры в Уфе — 108 кв.м.
В числе всех типов квартир, элитных квартир, выставленных на продажу — 187 шт.
В целях настоящего исследования в сегмент включены все дома повышенной комфортности г. Уфы, 150 домов, список которых можно посмотреть здесь.
Средняя цена квадратного метра по городу составила — 48, 712 тыс. руб./кв.м, изменение за месяц 0,98%
Изменение с начала 2011 года — 8,65%
Средняя цена предложения указанных типов квартир
- 1-комнатных — 50,39 тыс. руб./кв.м., изменение за месяц +0,8%, с начала года + 8%
- 2-комнатных — 48,54 тыс. руб./кв.м., изменение за месяц + 1,3%, с начала года +9,2%
- 3-комнатных — 46,64 тыс. руб./кв.м., изменение за месяц -1%, с начала года + 8%
- Многокомнатных — 50,773 тыс. руб./кв.м., изменение за месяц -1,5%, с начала года + 5,5%
- Элитных — 70,337 тыс. руб./кв.м., изменение за месяц +0,6%
Диапазон цен в сегменте элитного жилья и домах повышенной комфортности — от 47 до 123,3 тыс. руб./кв.м. Цена максимальна в элитных домах по ул. Кирова, 5
Минимальная цена предложения зафиксирована на уровне 15,385 тыс руб/кв.м. в квартирах пригорода Уфы (Аэропорт, Металлобаза)
Самая дешевая малосемейка в пригороде стоит 700 тыс руб
Самая дорогая квартира в Центре — 18 млн. руб.
Самая маленькая квартира в активной продаже- малосемейка 21, 9 кв.м., самая большая — двухуровневая квартира 235 кв.м.
Средняя цена предложения по районам Уфы составила на 15 октября:
| Центр, в т. ч. Айская | З.Роща, в.т.ч. Новостройка | Проспект, в т. ч. Молодежка | Сипайлово | Черниковка | Отдаленные (Затон, Дема, Инорс, Шакша) | Всего | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ср. цена | 58,176 | 49,43 | 52,27 | 47,074 | 42,9 | 40,67 | 48,712 |
| Количество квартир в предложении (адрес определен) | 715 | 725 | 739 | 408 | 658 | 526 | 3940 |
| Доля предложения | 19% | 18,4% | 18,75% | 10,35% | 16.7% | 13,3% | 100 |
| Тип жилья | Центр | З.Роща | Проспект | Черниковка | Сипайлово | Отдаленные | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-к | Всего | 58,394 | 49,45 | 54,32 | 46,05 | 49,45 | 44,75 | 50,39 |
| Стандарт | 57,75 | 50,9 | 57,7 | 48 | 58,7 | 50,4 | ||
| Улучшенная | 59,08 | 50,03 | 49,7 | 42,4 | 48,5 | 44,3 | ||
| Старый фонд | 51,2 | 39,5 | 35,5 | |||||
| Элитное | 61,8 | 59 | ||||||
| 2-к | Всего | 57,49 | 52,52 | 51,52 | 42,59 | 48,446 | 35,85 | 48,54 |
| Стандарт | 52,1 | 52,9 | 51,2 | 43,5 | 53,2 | 42,7 | ||
| Улучшенная | 61,9 | 50,8 | 52,9 | 40,2 | 43,8 | 36,5 | ||
| Старый фонд | 44,9 | 42,7 | 38,5 | |||||
| Элитное | 70,8 | 57,2 | 53,9 | 35,5 | ||||
| 3-к | Всего | 56,09 | 47,527 | 50,04 | 40,423 | 43,688 | 38,95 | 46,64 |
| Стандарт | 48,9 | 46,5 | 51 | 39,6 | 45,5 | 42,56 | ||
| Улучшенная | 59 | 48,1 | 48,7 | 40,8 | 43,79 | 36,4 | ||
| Старый фонд | 53,1 | 45,9 | 32,3 | |||||
| Элитное | 69 | 58 | 48,9 | |||||
| Многок. | Всего | 67,04 | 50,655 | 53,91 | 36 | 42,7 | 40,3 | 50,773 |
| Стандарт | 46,8 | 49,3 | 45 | 41 | 43,1 | 37 | ||
| Улучшенная | 68,1 | 49,2 | 54,5 | 36 | 42,7 | 41,8 | ||
| Старый фонд | 59,6 | 28 | ||||||
| Элитное | 85 | 60,7 | 55,5 | |||||
| ВСЕГО | 58,176 | 49,43 | 52,27 | 42,91 | 47,074 | 40,67 | 48,712 |
Ограничения исследования
Погрешность исследования составляет от 5 до 15%. Способ исследования: выборочный статистический анализ. Периодичность формирования базы и выборки — 1 неделя. Периодичность исследования — 1 месяц.
Некоторые узкие сегменты содержат недостаточную для статистического исследования выборку, поэтому результирующие средние в итогах исследования отсутствуют.
Некоторые районы Уфы характеризуются отсутствием или минимальным количеством некоторых типов квартир, что также приводит к отсутствию показателя. К ним относятся:
- Сегмент «Старый фонд» в Зеленой роще и Сипайлово, недостаточное для выборки количество таких квартир в районе Проспект.
- Сегмент «Элитное жилье» в Черниковке, Сипайлово и отдаленных районах.
При анализе используются исключительно цены предложения. Так как статистика реальных сделок является коммерческой тайной, реальные цены совершаемых сделок могут отличаться от цен предложения в ту или другую стороны в зависимости от общей ситуации рынка.
Валовые показатели рынка являются статистическими и корректны с заявленной погрешностью на дату исследования.
Рынок недвижимости Уфы в настоящий момент характеризуется ограниченной возможностью торга. При ограниченном выборе квартир в некоторых микрорайонах города торг ограничен либо отсутствует.
Выводы исследования на 15 октября 2011 года:
Рынок недвижимости Уфы активен и характеризуется дефицитом или недостаточным для покупателей количеством некоторых типов квартир.
Стоимость квадратного метра стандартного жилья выше стоимости квадратного метра жилья улучшенных планировок в большинстве районов города. Чем менее престижен район, тем больше эта разница. Это свидетельствует о том, что, несмотря на активное состояние рынка, у покупателей существуют значительные финансовые ограничения, поэтому квартиры стандартных планировок ценятся выше. В силу того, что общая стоимость такой квартиры меньше, чем квартиры улучшенной планировки в среднем на 150–400 тыс. руб. Эту тенденцию поддерживает статистика ипотечных сделок, по итогам которой 80% и более сделок проходит с участием ипотеки, являющейся ограничителем по общей сумме покупки.
В сегменте элитного жилья больше ценятся квартиры от 3 и более комнат больших площадей. Стоимость квадратного метра в маленьких квартирах в элитных домах отличается от средней стоимости по району значительно меньше, чем стоимость метра в больших элитных квартирах ввиду того, что их количество на рынке более ограничено. Последние недели спрос на многокомнатные и элитные квартиры активизировался, что привело к повышению средней цены данного сегмента.
Недостаточное количество объектов во многих микрорайонах и краткие сроки экспозиции позволяет предположить тенденцию дальнейшего небольшого роста цен в этих сегментах.
Продолжение следует. Часть 2. Ценовая аналитика вторичного жилья по территориальному принципу «ЭКСПЕРТ — Сота» на 15 октября 2011 года.
Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».
Источник размещения и автор методики: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru